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混合工作四年了,對城市發展有什麼影響?


Howie Su

混合工作對城市生態帶來重大影響

疫情帶來最明顯的變化是他們的工作地點和方式,在遠距工作技術的支持下,許多員工突然從傳統辦公室搬到家中工作,許多剛擺脫日常通勤的員工也選擇搬出城市,現在,在城市附近工作和生活的人越來越少,在那裡購物的人也越來越少,這些轉變已經對「超級明星」城市的房地產產生重大影響,在大型城市的城市核心地段,空置辦公和零售空間的比例自2019年以來快速成長,而房價增長速度慢於郊區和其他城市。


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圖、混合工作對城市生態帶來不小影響

資料來源:Business Insider


根據麥肯錫的調查,員工在辦公室工作的時間仍然比疫情前少得多,2020 年初,由於採取遠距工作和混合工作方式來應對封鎖和健康問題,大都會區的辦公室出勤率下降高達 90%,此後已大幅恢復,但平均仍下降約 30%,而截至 2022 年 10 月,上班族每週去辦公室的時間約為 3.5 天。這個數字因城市而異,從倫敦的 3.1 天到北京的 3.9 天。與郊區相比,人口成長最小的城市核心往往是那些房價昂貴、辦公室密度高、知識經濟中的工人比例高以及零售業有限的城市——這些特徵與影響辦公室出勤率的一些特徵相同,倫敦、達拉斯、紐約、舊金山和波士頓受影響最嚴重。


連帶影響商家生意

混合工作型態似乎是人口外流的主因,在 2020 年 3 月後搬家的受訪者中,20% 的人表示之所以搬家是因為現在可以更頻繁地在家工作,並表示他們被住房條件所吸引:更好的社區、前景房屋所有權和戶外空間,而在日本和中國,想要擁有一棟房子無疑是促使人們搬到郊區的最強烈因素。


由於人們在疫情期間待在家裡,也徹底改變購物方式,商店附近的人流量急劇下降,而線上支出佔零售支出的比例卻大幅上升。最近,大都會地區商店附近的人流再次上升,但仍比疫情大流行之前減少了 10% 至 20%,下降的一個主要原因是在線支出佔零售支出的比例。城市核心的零售商在吸引顧客方面面臨著特別嚴峻的挑戰。截至 2022 年 10 月,這些商店附近的人流明顯少於郊區附近的商店。例如,在紐約,郊區商店附近的人流比 2020 年 1 月減少 16%,但城市商店附近的人流卻減少36%,核心辦公密集區正面臨更多挑戰,原因在於,當人們去辦公室的次數減少時,他們在辦公室附近購物的次數就會減少。


建商需要投入一系列的改造

面對這樣挑戰,建商可以嘗試將辦公室改造成需求更多的空間,例如公寓、飯店和學校。然而,轉換非常困難。障礙包括重新分區、重新談判現有租賃承諾以允許翻修以及處理實體限制。此外,即使將多餘的辦公空間全部改建為住房,每個城市的住宅面積增幅也不會超過3%,儘管如此,對於面臨辦公大樓入住率下降和租金下降前景的業主來說,改造的機會成本已經下降,成功改造的數量可能會增加。


如果客戶的偏好發生變化,一棟醫療大樓可以輕鬆改建為飯店或公寓大樓。更溫和的是,建築物的設計可以適應不同程度的協作和個人工作,或是開放式和封閉式辦公室的不同安排。它們還可以包括提高靈活性的技術,例如追蹤使用模式的感測器,可以為雇主提供混合工作的方法。混合建築至少會帶來兩個優勢。一是它們將保護所有者免受目前無法預測的偏好變化的影響。第二個問題與目前辦公大樓租賃期間縮短的趨勢有關。由於租戶現在遷入和遷出更加頻繁,因此如果建築物變得更具適應性,它們可能會變得更有價值。


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作者簡介|Howie Su


產業分析師,熱愛前瞻技術與科技產業,曾服務於家族辦公室研究單位,對於商業觀測、趨勢演進與財務併購具濃厚興趣。愛貓,亦愛浮潛與跳傘。

 

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